Reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit : est-ce toujours possible ?
La loi permet la reconstruction à l’identique de bâtiments détruits ou démolis (par exemple à l’occasion d’évènements exceptionnels : inondations, incendies…), y compris lorsque la construction existante est située en zone inconstructible.
Cette solution est toutefois soumise à d’importantes conditions qui contraignent à la prudence les propriétaires.
Le droit de reconstruire un bâtiment à l’identique suppose la réunion de plusieurs conditions clairement énoncées par le Code de l’urbanisme[1] : « Lorsqu’un bâtiment régulièrement édifié vient à être détruit ou démoli, sa reconstruction à l’identique est autorisée dans un délai de dix ans nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d’urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement. »
« Lorsqu’un bâtiment régulièrement édifié … »
La construction détruite doit avoir eu une existence légale, c’est à dire avoir été autorisée par un permis de construire ou avoir été édifiée avant l’entrée en vigueur de la loi du 15 juin 1943 rendant l’autorisation d’urbanisme obligatoire.
C’est au demandeur de prouver, à l’appui de sa demande de permis de construire, que son bâtiment était régulier.
« … Vient à être détruit ou démoli … »
Jusqu’en 2009, la condition était plus stricte : le bâtiment devait avoir été détruit de façon accidentelle.
Désormais, le bâtiment peut également avoir été sciemment détruit par son propriétaire.
Il peut être noté que si le PLU (plan local d’urbanisme) de votre commune mentionne seulement que la reconstruction à l’identique est autorisée en cas de destruction accidentelle, il faut en réalité le lire comme autorisant la reconstruction à l’identique en cas de destruction mais aussi en cas de démolition volontaire, conformément à la loi. Seules des dispositions expresses du document d’urbanisme local prévoyant l’interdiction de la reconstruction à l’identique de bâtiments détruits par sinistre ou démolis peuvent faire légalement obstacle à sa reconstruction[2].
« … Sa reconstruction à l’identique est autoriséé … ».
Signalons ici que la reconstruction doit être strictement identique au bâtiment existant. La reconstruction à l’identique ne peut pas être un prétexte pour édifier une nouvelle construction.
La jurisprudence peut tolérer de légères modifications. Ont par exemple été autorisés, dans le cadre d’une reconstruction à l’identique, le réaménagement des espaces intérieurs, sans création de surface supplémentaire ni modification du volume de la construction, et le remplacement d’un vélux par un chien assis[3], ou encore l’ouverture d’une fenêtre supplémentaire[4].
« … Dans un délai de dix ans … »
Il appartient au pétitionnaire de prouver que la construction a été démolie il y a moins de 10 ans. La preuve peut être apportée par tout moyen : photographies, attestations …
« … Nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire … »
Il s’agit là du principal intérêt du régime de la reconstruction à l’identique : la construction peut être autorisée quand bien même une nouvelle construction ne serait pas possible sur le terrain.
Cela ne signifie toutefois pas que le pétitionnaire est dispensé de l’obtention d’une autorisation d’urbanisme. Il devra au contraire obtenir un permis de construire en déposant les mêmes pièces que pour un permis « classique », auxquelles il devra ajouter :
- la précision selon laquelle sa demande porte sur la reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans,
- la preuve qu’il remplit les conditions pour bénéficier du régime de la reconstruction à l’identique (existence légale, démolition de moins de dix ans…).
« … Sauf si la carte communale, le PLU ou le PPRN en dispose autrement »
Le législateur a permis aux rédacteurs des documents d’urbanisme de prévoir l’interdiction des reconstructions à l’identique. Dans ce cas, l’interdiction doit être explicite, suffisamment claire et justifiée.
Le seul fait qu’un document d’urbanisme rende une zone inconstructible n’interdit pas la reconstruction du bâtiment sinistré. Encore faut-il que le document indique que la reconstruction à l’identique est interdite en cas de sinistre, en justifiant les raisons de cette disposition par la nécessité d’une protection spéciale du lieu[5].
[1] Article L. 111-15
[2] CAA Lyon, 15 novembre 2018, n° 17LY00436
[3] CAA Nancy, 1er juin 2006, no 04NC00320
[4] CAA Lyon n° 13LY00315
[5] Rép. min. no 87605: JOAN 7 nov. 2006, p. 11674
Nos avocats se tiennent à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous conseiller. Nos entretiens peuvent se tenir en présentiel ou en visio-conférence. Vous pouvez prendre rendez-vous directement en ligne sur www.agn-avocats.fr.
AGN AVOCATS – Pôle Urbanisme
contact@agn-avocats.fr
09 72 34 24 72
