Les travaux réalisés sur le terrain voisin me causent des préjudices : que puis-je faire ?
🎵 C’était un petit jardin ; qui sentait bon le Métropolitain,
De grâce, de grâce, monsieur le promoteur ; de grâce, de grâce, ne coupez pas mes fleurs 🎵
Le panneau d’affichage installé sur la voie publique vous apprend qu’une nouvelle construction va être bâtie sur le terrain voisin de votre propriété. Ce nouveau bâtiment vous causera nécessairement des préjudices importants : perte d’ensoleillement, perte d’intimité, création de vues, dépréciation de la valeur vénale de votre bien… Quels sont vos moyens d’action contre cette construction ?
I – Recours contre le permis de construire (ou la déclaration préalable) autorisant la construction
Il est d’abord envisageable de contester l’autorisation d‘urbanisme accordée au voisin.
Seules les personnes disposant d’un intérêt à agir peuvent critiquer l’autorisation : c’est le cas lorsque le projet autorisé est de nature à « affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien que ces personnes occupent ».
Il faut ensuite critiquer le permis de construire ou la déclaration préalable au regard des règles d’urbanisme, la plupart du temps contenues dans le plan local d’urbanisme de la commune. Les règles de droit privé (servitudes, préjudices privés…) ne sont pas prises en compte à ce stade.
La critique de l’autorisation d’urbanisme peut prendre deux formes.
Le recours gracieux est un courrier adressé au maire demandant le retrait de l’autorisation tandis que le recours contentieux consiste à saisir directement le Tribunal administratif.
Pour être recevables, ces recours doivent être formés dans un délai de deux mois à compter du premier jour d’affichage de l’autorisation sur le terrain qui supporte les travaux et doivent être notifiés au bénéficiaire du permis de construire ou de la déclaration préalable.
L’objectif est d’obtenir l’annulation du permis de construire ou de la déclaration préalable. En revanche, le juge du Tribunal administratif n’est pas compétent pour vous indemniser du fait des atteintes que vous devez subir en raison de la construction, les droits des tiers relevant de la compétence du Tribunal judiciaire.
II – Action en indemnisation fondée sur les troubles anormaux de voisinage
La théorie des troubles anormaux de voisinage est une création prétorienne qui repose sur le principe selon lequel « nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage ». En application de cette théorie, le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue est limité par l’obligation qu’il a de ne pas causer à autrui un dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.
Concrètement, les tribunaux estiment que les préjudices causés par la construction (perte de temps d’ensoleillement, dépréciation de la valeur vénale, perte d’intimité….) peuvent être indemnisés dès lors qu’ils causent un trouble anormal, quand bien même l’autorisation d’urbanisme serait légale.
Il convient toutefois de démontrer que le préjudice subi excède les « inconvénients normaux, habituels et ordinaires » inhérents au voisinage. Ce caractère excessif est apprécié selon les circonstances de temps et de lieu. Ainsi, un trouble peut être anormal dans un espace préservé de l’urbanisation et ne pas être indemnisé lorsqu’il prend place dans une zone dense.
Il est conseillé de réaliser une analyse de l’opportunité d’un recours fondé sur cette théorie avant la saisine du Tribunal judiciaire.
Nos avocats se tiennent à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous conseiller. Nos entretiens peuvent se tenir en présentiel ou en visio-conférence. Vous pouvez prendre rendez-vous directement en ligne sur http://www.agn-avocats.fr.
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