Indivision bloquée en présence d’un bien immobilier : quels recours ?
Les décisions autour d’un bien indivis, recueillies dans le cadre d’une succession, sont souvent source de désaccord chez les indivisaires.
La vente du bien peut se révéler particulièrement compliquée, car elle nécessite en principe le consentement unanime des indivisaires.
Il est cependant possible de contourner cette exigence en sollicitant une autorisation judiciaire.
Deux voies principales sont alors possibles :
- La demande de vente initiée à la majorité des 2/3 des droits indivis
Sa demande est conditionnée à l’obtention de cette majorité.
Les conditions
Elle n’est pas possible sur un bien en cas de démembrement de propriété.
Elle n’est pas non plus admise si un des indivisaires est absent, hors d’état de manifester sa volonté, ou encore s’il fait l’objet d’une mesure de protection.
Enfin, la vente du bien ne doit pas porter une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.
La procédure
Le notaire recueille l’intention des indivisaires favorables à la vente, et en fait part aux autres indivisaires dans un délai d’un mois.
Si personne ne s’oppose à la vente, celle-ci peut avoir lieu.
En cas d’opposition, ou à défaut de réponse dans un délai de 3 mois, le notaire le constate dans un procès-verbal.
Le Tribunal Judiciaire est alors saisi pour autoriser la vente, qui aura lieu par licitation.
- La demande de vente sans condition de majorité
Cette voie n’est soumise à aucune condition de majorité chez les indivisaires: elle est donc subordonnée à des critères plus stricts.
Les conditions
Elle est possible même en cas de démembrement de propriété, à condition que l’usufruitier consente à la cession de l’usufruit.
Cette procédure suppose un refus de l’indivisaire avant la demande judiciaire. Ce refus doit avoir été constaté: il peut par exemple s’agir d’une mise en demeure du notaire adressée à l’indivisaire refusant la vente.
Mais la condition principale est que le refus du coindivisaire doit mettre en péril l’intérêt commun.
L’intérêt commun est celui de tous les indivisaires. A titre d’exemple, la mise en péril de l’intérêt commun peut résulter d’un refus de vendre un bien immobilier impliquant des charges élevées, et un caractère vétuste nécessitant des travaux onéreux ; ou encore du refus de vendre alors que l’actif successoral ne suffit pas à régler les droits de succession.
La vente pourra dans ce cas être ordonnée sur décision de justice, à la condition préalable d’avoir déjà un acheteur et un prix de vente déterminés.
- La procédure justifiée par l’urgence
Une troisième voie permet d’obtenir l’autorisation judiciaire de vente d’un bien indivis. Il est en effet possible de passer outre la condition de mise en péril de l’intérêt commun si la vente est justifiée par l’urgence et l’intérêt commun.
Le président du Tribunal Judiciaire peut alors autoriser la vente du bien.
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